La “nuova” legge sulle locazioni abitative la n. 431 del 1998, successivamente integrata dalla Legge n. 2 del 2002, ha introdotto importanti cambiamenti, ma non ha integralmente abolito la legge 392/78 cosiddetta “dell’equo-canone”. Solo alcuni degli articoli della 392/78, infatti, sono stati abrogati, e la cosiddetta legge sull”equo-canone” disciplina ancora alcuni aspetti dei i contratti per uso abitativo ed interamente i contratti di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione (industriali, commerciali, artigianali, uffici…).
La legge attualmente in essere ha istituito due principali “tipologie” di contratto i cosiddetti “Libero” e “Concordato” più altre due tipologie che fanno sempre riferimento al concordato ma hanno durate brevi e sono applicabili solo in particolari circostanze.
In linea generale il contratto “libero” deve obbligatoriamente avere una durata minima di quattro anni, rinnovabili automaticamente di altri quattro, ed il canone di locazione è liberamente concordato tra le parti; in contrapposizione i contratti “concordati” devono avere una durata minima di tre anni, e vengono rinnovati automaticamente di altre due, ma il canone deve essere concordato tra un minimo ed un massimo in base agli accordi territoriali esistenti.
I contratti “concordati”, però, non hanno solo il vantaggio di una durata più corta, ma anche una serie di agevolazioni dal punto fiscale che permettono, in molti casi, un uguale rendimento finanziario pur con un canone ridotto rispetto a quello del mercato libero.
Ovviamente ogni caso va valutato preventivamente e singolarmente con particolare attenzione a tutti gli aspetti fiscali dell’operazione che si vuole portare a termine.
In breve proviamo a valutare più approfonditamente i due canali di contratto.
Contratti concordati:
Il calcolo del canone, come detto, non è lasciato al libero mercato, ma calcolato sulla base di parametri e valori – come disposto dalla legge 431/98, del Decreto Ministeriale 30/12/2002 e degli accordi applicabili nel comune ove è situato l’immobile. A titolo non esaustivo i parametri da tenere in considerazione sono: la superficie convenzionale dell’immobile (calcolata quindi con particolari criteri), la composizione dell’alloggio (che non va considerata in vani totali, ma in vani utili, con esclusione dei bagni, cucinotto), la zona dove è ubicato l’immobile (per esempio il Comune di Bologna è diviso in tre zone, ma all’interno di queste ci sono delle micro zone di minor o maggior pregio), incidono anche sul canone elementi quali deposito cauzionale – presenza di arredi – preavviso del conduttore per esercitare la facoltà di recesso anticipato – entità del deposito cauzionale. Inoltre anche la durata del contratto incide sul canone (per i contratti concordati si parla normalmente di tre più due, ma questa è solo la durata minima possibile). Agendo su questi ultimi parametri sono possibili variazioni del canone.
Il testo del contratto deve rispettare il contratto-tipo allegato al decreto Ministeriale ed agli accordi di categoria, a solo titolo esemplificativo è necessario inserire nel contratto, i dati catastali dell’immobile, gli estremi delle certificazioni degli impianti e i millesimi condominiali inerenti alla porzione locata
Le agevolazioni fiscali sono sicuramente il punto di forza di questi contratti, già al momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle entrate, è prevista la riduzione del 30% sulla base imponibile ai fini dell’imposta di registro (2% sul canne annuo).
Per i locatori sono previste inoltre: l’imponibilità IRPEF ridotta di un 30% dal calcolarsi sul l’importo già normalmente ridotto del 5%, agevolazioni sull’aliquota IMU (variabili a seconda del comune) ed in alcuni casi dipendenti dal conduttore.
per approfondire le aliquote IMU nel comune di Bologna – QUI
E’ quindi facile comprendere che a fronte di un risparmio IRPEF ed IMU, che può incidere sulle tasche di un locatore anche di alcune migliaia di Euro, questa tipologia di contratto risulti vincente.
Per i conduttori, invece, la legge prevede delle detrazioni IRPEF in base al reddito dichiarato, ma l’agevolazione maggiore è sicuramente dovuta da un canone ridotto rispetto a quello del libero mercato.
A questi due principali contratti si affiancano i cosiddetti “transitori” che, a loro volta, si suddividono in transitori ordinari e transitori per studenti. Hanno una durata che può andare dal mese ai tre anni, a seconda della tipologia e dell’esigenza di transitorietà. In comune hanno la determinazione del canone che va effettuata seguendo i parametri già esposti per i contratti “concordati” ma, mentre il “transitorio ordinario” non consente alcun tipo di agevolazione fiscale, il “transitorio per studenti” consente le agevolazioni IRPEF.
Vale la pena di ricordare anche che la legge finanziaria 2005 ha modificato le facoltà di accertamento dell’amministrazione finanziaria per gli immobili locati, ma ha contestualmente escluso da queste nuove modalità gli immobili locati con contratto “concordato”.
Ricordiamo, in ultimo, che tutti i contratti di locazione sono soggetti ad alcuni importanti obblighi quali:
l’obbligo di provvedere in termine fisso (trenta giorni) al pagamento dell’imposta di registro ed alla registrazione del contratto presentando almeno un originale ed una copia presso l’agenzia delle Entrate.
L’obbligo del pagamento dell’imposta di registro permane per tutta la durata contrattuale e nel caso di recesso anticipato vi è l’obbligo del pagamento di una tassa fissa.
Non è un obbligo fiscale ma è importante sapere che l’omessa comunicazione di “cessione di fabbricato” da effettuarsi entro 48 dalla consegna dell’immobile, prevede una sanzione amministrativa fino a 1.100 euro. (aggiornamento – rimane l’obbligo solo nel caso di conduttori extracomunitari)
Ultimo aggiornamento: gennaio 2022