E’ stata introdotta a partire dal 2011 la “cedolare secca sugli affitti”. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011).
E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.
La cedolare secca, in pratica, sostituisce:
l’Irpef e le relative addizionali
l’imposta di registro
l’imposta di bollo.
E ancora:
l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto
Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione
Come si calcola la cedolare secca
L’ importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% (ulteriormente ridotta al 15%) [nota1] ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017 [nota2] prorogata la riduzione fino al 2019 [nota3] aliquota al 10% (nota 4) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
In parole povere: per i contratti stipulati a “canone concordato” nei comuni “ad alta tensione abitativa” (come il comune di Bologna, l’aliquota per la “cedolare secca” che era già stata diminuita dal 19% al 15% passa (nel periodo individuato) al 10%
Comunicazione al conduttore (affittuario)
Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).
La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Attenzione: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l’opzione. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011).
Regime ordinario
In caso di regime ordinario il canone di locazione concordato tra le parti (ridotto di un 5%) viene assoggettato a reddito, seguendo quindi l’aliquota IRPEF del soggetto.
In caso di contratto a canone concordato, tale base imponibile, viene ulteriormente ridotta di un 30%; in pratica il 66.5% del canone viene assoggettato a tassazione.
[nota 1] riferimento normativo: art. 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, pubblicato in Gazzetta Ufficiale - serie generale - n. 204 del 31-8-2013 - Suppl. Ordinario n. 66), coordinato con la legge di conversione 28 ottobre 2013, n. 124, recante: "Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalita' immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonche' di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici"
[nota 2] aggiornamento marzo 2014
Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato pubblicato in GU serie generale n. 73 il 28 marzo 2014 il Decreto-Legge n. 47
Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 20145
art. 9 comma 1 "Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 4 del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalle legge 28 ottobre 2013, è ridotta al 10 per cento.”
[nota 3] aggiornamento dicembre 2017 (L. 27 dicembre 2017, n. 205 pubblicata nella G.U. n.302 del 29/12/2017) "articolo 1 - comma 16) All'articolo 9, comma 1, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, le parole: « Per il quadriennio 2014-2017, » sono sostituite dalle seguenti: « Per gli anni dal 2014 al 2019, »."
(nota 4) aggiornamento dicembre 2019 Con la Legge di Bilancio n. 160 del 27/12/19 (Pubblicata in GU n. Art. 1 Comma 6. "All'articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, le parole: « al 15 per cento » sono sostituite dalle seguenti: « al 10 per cento »."